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NUEVAS FIGURAS CONTRACTUALES REFERIDAS
AL DOMINIO Y USO DE INMUEBLES archivo del portal de recursos
para estudiantes |
1.- CLUB DE CAMPO (“COUNTRY CLUB”)
· Concepto y naturaleza jurídica
En
los usos se denomina country club (o club de campo) a una superficie de
terreno no muy extensa (algunas hectáreas) ubicada fuera del radio
urbano, dividida en lotes que, con sus calles y veredas, constituye una
unidad con límites precisos, en la que existen bienes comunes y servicios
que son accesorios de los lotes de propiedad individual; estos bienes comunes
no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de dichos lotes.
En un fallo se ha resuelto que la figura jurídica que refleja fielmente
esta relación de interdependencia y subordinación de los bienes
comunes a los lotes particulares, es el régimen de indivisión
previsto por el art. 2710 y SS. Del Cód Civil, pues los derechos
correspondientes a los dueños de las heredades a las que se encuentran
afectados los bienes comunes, lo son a título de condominio (art.
2711, Cód. Civil). Lo esencial en este caso es que el destino de
la cosa común se determina, aunque no haya convención, por
su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada (art. 2713, Cód.
Civil).
Las disposiciones del Código Civil que contemplan la
indivisión del condominio son aplicables en este caso, pues existe
una accesoriedad por naturaleza entre los bienes comunes y los lotes individuales
(art. 2710). La indivisión, en el caso de los clubes de campo, resulta,
además, por aplicación del art. 2715 del Cód. Civil.
· Alcances de la indivisión forzosa
Expresa el fallo citado precedentemente que la indivisión forzosa
del art. 2710 del Cód. Civil es aplicable a los bienes comunes particulares
de los country club, por cuanto la dependencia entre los bienes particulares
y los comunes no sólo emana de la finalidad a la cual la fracción
de campo está destinada, por voluntad de las partes involucradas,
sino también por imposición de una realidad socioeconómica
que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad imposible de
desconocer ni soslayar.
De la naturaleza de los clubes de campo, cualquiera
sea el tipo de organización que éstos adopten - dice el tribunal
- resulta la necesidad de que los propietarios de lotes, en su carácter
de condóminos de los bienes comunes, contribuyan al mantenimiento
y mejoramiento de éstos, por aplicación de las normas del
condominio en concordancia con las relativas a la indivisión forzosa.
Además están obligados a respetar la organización que
se haya previsto para la administración de tales bienes, pues quien
ha prestado su adhesión al cuerpo de normas pactadas en el reglamento
adoptado para dar vida y proveer a la continuidad de una institución,
no puede pretender luego apartarse de ese propósito común,
violar esas normas (obligatorias para todos por igual) y frustrar las legítimas
expectativas de quienes prestaron esa misma adhesión.
· Organización
El denominado club de
campo se organiza básicamente dedos modos distintos:
a) Por
iniciativa de un individuo o de una sociedad civil o comercial, propietarios
de una gran fracción de terreno ubicada fuera de la zona urbana;
esta fracción es loteada y luego son vendidas las parcelas. Hasta
aquí, la operación es muy parecida a la venta en mensualidades
de inmuebles fraccionados en lotes, que regula la ley 14.005; pero hay una
diferencia notable, pues las calles, veredas y espacios verdes no pasan
al dominio ni al uso público, sino que permanecen en condominio de
los propietarios de esos lotes. Otras notorias diferencias están
dadas por el destino que los adquirentes deben asignare adquirido, por las
características que deben reunir las edificaciones que allí
se realicen, y por el hecho de que el club de campo está cercado
perimetralmente, de modo que su acceso no es libre, y porque, además
de existir un condominio sobre los espacios de uso común, se organizan
determinados servicios comunes.
b) Cuando son los propios adquirentes
quienes se organizan asociativamente, por medio del club que ellos mismos
constituyen, bajo la forma de sociedad civil, comercial o de asociación
civil con personería jurídica e, incluso, de cooperativa.
· Notas características
Sea cual fuere
el modo de dar nacimiento al club de campo, éste presenta las siguientes
notas caracterizantes:
a) Cada partícipe adquiere en propiedad
particular uno o más lotes. El comprador será dueño
exclusivo de la unidad que adquiere y copropietario, con los demás
compradores de unidades, del terreno de uso común y de todas las
instalaciones centrales y construcciones comunes, y se somete al reglamento
de copropiedad. Se determinará el porcentaje que le corresponda a
cada propietario sobre los bienes comunes, estimado con respecto al valor
del inmueble total y al del lote, con lo que se haya edificado sobre éste.
b) En la escritura traslativa del dominio, además de las menciones
insertas en el boleto de compra, se deberán hacer constar las restricciones
al dominio que resulten de las cláusulas del reglamento al cual se
adhiere el comprador.
c) Puede ocurrir que el enajenante de las
parcelas se reserve el derecho de construir (o hacer construir) para el
comprador en el lote objeto del contrato, en cuyo caso:
1.- Suele pactarse
que todas las edificaciones deben llevarse a cabo bajo administración
de la vendedora, a quien el comprador designa a este fin en forma irrevocable
mientras dura la construcción. En virtud de esta estipulación,
la vendedora tendrá frente al comprador los derechos y obligaciones
de todo mandatario, y el comprador frente a la vendedora los derechos y
obligaciones del mandante. En ningún caso la vendedora podrá
comprometer el patrimonio del comprador ante terceros, y deberá contratar
siempre en su propio nombre, según lo previsto en el art. 1929 del
Cód. Civil.
2.- Se pactará la fecha de terminación
de las obras.
3.- Se determinará la superficie del lote
que no ha de ser edificada y que rodeará a lo edificado, según
el plano que se adjunte.
4.- Suele pactarse que después
de recibida la posesión de la unidad el comprador deberá instalar
una cerca perimetral en torno de esa parte común de uso exclusivo,
cerca que no podrá tener sino una altura determinada o bien de ligustrina
o elemento semejante.
· Caso en que se crea una asociación civil
propietaria de las partes comunes y administradora del club de campo
El adquirente de un lote dentro de un club de campo debe adquirir en condominio
con los demás propietarios las pertinentes partes indivisas de las
superficies comunes, las cuales son administradas por el órgano y
del modo previsto en el reglamento. Pero no es infrecuente que para este
fin se recurra a la constitución de una sociedad civil o de una asociación
civil con personería jurídica, cuyos miembros son los propietarios
de los lotes.
El fallo antes citado tarta el caso de una asociación
civil con personería jurídica, de cuyo estatuto se desprende
que su propósito es, entre otros, “proveer a las instalaciones y
servicios para actividades deportivas, sociales y recreativas de sus asociados”.
Además, como condición para se asociado se requiere “ser comprador”
de un lote en el “Centro Urbano Privado”. Por ello, el tribunal destaca
la directa vinculación entre la asociación civil, propietaria
y administradora de los bienes comunes y prestadora de los servicios, y
los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda.
Según
el fallo, dicho estatuto dispone que, en caso de liquidación de la
asociación, sus bienes deberán ser transferidos al Hospital
Municipal de Pilar, lo cual es importante para el tribunal, ya que ésto
pone bien a las claras la determinación de los propietarios constituyentes
de dicha asociación civil de renunciar en forma individual al dominio
de su porción indivisa de los bienes comunes; a la vez que han renunciado
a pedir la división de tales bienes, a efectos de que éstos
cumplan la finalidad de su adquisición, cual es la servir como accesorios
de las parcelas de propiedad individual y permitir el funcionamiento y continuidad
del club de campo.
Este sistema no impide que se adopte otra modalidad,
consistente en crear una asociación civil o sociedad civil sólo
para la administración de los bienes comunes, los cuales permanecerán
en condominio indiviso entre los propietarios de lotes. En tal caso la asociación
actuará como mandataria de éstos, ya que sus asociados - que
son los propietarios de los lotes y, por ende, condóminos de los
bienes comunes - se obligan a respetar y cumplir su estatuto y las resoluciones
de la asamblea y de la comisión directiva, con el objeto de garantizar
la convivencia y la disciplina dentro del club.
Nos parece acertada
esta afirmación de la Cámara en el caso ya mencionado: “De
acuerdo a las constancias de esta causa, no se vislumbra que la asociación
‘Mapuche Country Club’ tenga una existencia independiente o vida económica
y jurídica propia, ajena al conjunto que constituye el club de campo.
Del estatuto y de la lectura de las actas de asambleas, se desprende
la participación, el protagonismo y el interés de todos los
propietarios de parcelas del country, en proveer al mejoramiento de lo que
se considera común, tanto en lo referente a las instalaciones sociales
y deportivas, como las obras de infraestructura”. Agrega luego: “En el caso
que nos ocupa, la constitución de la asociación fue posterior
a la adquisición de la fracción de campo y a la suscripción
de las solicitudes de admisión como asociados, lo que autorizó
al tribunal a suponer que los propietarios de los lotes se vieron libre
y voluntariamente la organización utilizada para ostentar el dominio
y efectuar la administración de los bienes comunes del club de campo”.
· Cuando la asociación civil es propietaria
de los bienes del club de campo
Es conveniente hacer un análisis
de la situación jurídica creada en un caso así, pues
como ocurre en el fallo comentado, el tribunal hace un enfoque correcto
al distinguir el club de campo denominado “Mapuche Country Club” de la asociación
civil con personería jurídica “Mapuche Country Club”. Dice
el tribunal que “Mapuche Country Club” es un todo y una unidad, compuesta
no sólo por los bienes comunes que administra, sino por la suma de
éstos y las unidades o lotes destinados a la edificación de
viviendas; o sea que, en los términos de la ley 8912 de la provincia
de Buenos Aires y su decreto reglamentario, es un club de campo sujeto a
dichas normas. Si para ser miembro de la asociación se necesita ser
propietario, ello vale tanto como decir que aquélla no existiría
sin los propietarios, o que éstos son los integrantes de la asociación.
El carácter de asociado de esa asociación civil como figura
independiente del club de campo - señala el tribunal - es una simple
ficción, ya que el único objetivo de los asociados es la conservación
y continuidad de “Mapuche” como club de campo, y que la asociación
civil esté al servicio de los propietarios y no como un club al que
pueda acceder cualquier persona que no revista esa calidad. Por el contrario,
el hecho de ser propietario implica poseer la calidad de asociado del club.
La asociación “Mapuche Country Club” es, por tanto, una simple mandataria
de los propietarios, que actúa como fideicometida de un dominio fiduciario
de los bienes comunes, y como administradora de dichos bienes en cuanto
a su uso, mantenimiento, conservación y ampliación, además
de recaudadora de los ingresos y ejecutora de las obras y prestadora de
los servicios.
Es justo asignar el carácter de dominio fiduciario
a la propiedad atribuida a esta asociación, pues como expresa la
sentencia que nos ocupa, “en atención a la normativa destinada a
los clubes de campo, que excede el marco jurídico de la asociación,
debe priorizarse la condición del propietario del lote de propiedad
individual y copropietario de los bienes comunes, respecto de la mera calidad
de asociado”.
Y agrega: “La Asociación es dueña de los
bienes mientras exista el club de campo ‘Mapuche’, ya que cuando deje de
existir ese conglomerado deportivo, social y residencial, terminará
el fideicomiso (art. 2662, Cód. Civil) y el dominio pasará
a la institución de bien público designada que es la entidad
elegida por los propietarios de lotes para suceder en el dominio cuando
tal evento ocurra”.
· Reglamento interno
Se considera que entre
los propietarios de lotes del club de campo se constituye un consorcio sometido
a las normas de la ley 13.512 y sujeto a las disposiciones del reglamento
pertinente, pues todo propietario (o quien ocupe su lugar) debe cumplir
con las normas previstas en el reglamento de copropiedad, y observar las
limitaciones y prohibiciones legales y contractuales, cuyas líneas
principales a continuación se enumeran.
Por lo general, se prohibe:
a) usar indebidamente los lugares comunes; b) tener cosas o sustancias que
originen peligro; c) obstruir o alterar el destino de los sectores comunes;
d) realizar obras que afecten la estética del conjunto inmobiliario
o que impliquen daño o posibilidad de causar molestia; e) construir
o hacer instalaciones sin previo permiso del consorcio en partes propias
y comunes, salvo autorización expresa en el reglamento; f) instalar
antenas que afecten a vecinos; g) colocar en los sectores comunes carteles,
afiches o indicadores no autorizados expresamente por el consorcio; h) producir
emanaciones y ruidos en horas o circunstancias impropias; i) causar escándalos
dentro o fuera de la propiedad, pero dentro del country; j) alterar y modificar
elementos exteriores que afecten a la unidad, incluso en lo que respecta
a los colores; k) colocar objetos de cualquier naturaleza en los balcones
o ventanas, exhibir carteles o avisos que afecten el buen aspecto y la estética,
y l) encomendar al personal del consorcio trabajos o servicios de carácter
particular en horario de trabajo, excepto circunstancias de suma urgencia
o peligro.
Todo propietario u ocupante tiene de ordinario las siguientes
obligaciones: avisar a la administración cualquier cesión
de uso o transferencia de la unidad; b) avisar de cualquier enfermedad infectocontagiosa
dentro del ámbito del club de campo y ponerlo en conocimiento de
la autoridad sanitaria que legalmente corresponda; c) respetar la limpieza,
orden e higiene en las partes y accesos comunes, y d) admitir el acceso
del administrador a la unidad cuando razones de beneficio común,
a juicio del administrador o consejo de administración, o circunstancias
de peligro o de urgencia así lo exijan.
En cuanto al encargado
del country, éste debe atender todas las cuestiones comunes en el
ámbito del consorcio, distribuir los recados o correspondencia, exigir
el estricto cumplimiento de órdenes y reglamentos, y dar cuenta al
administrador o consejo de administración de las irregularidades
además de toda otra obligación que se le imponga en el acto
de su designación.
· Situación del adquirente del lote
Todos los propietarios de lotes que con su adhesión contribuyeron
a la organización del country bajo un sistema de normas determinado
están obligados a cumplir con los objetivos perseguidos en el acto
de su organización. El uso que cada uno de ellos realice de los bienes
comunes, es ajeno a la obligación de cumplir con su mantenimiento,
de conformidad a lo establecido en el art. 2685 del Cód. Civil. Cabe
hacer la salvedad de que, tanto en el caso del club de campo, como en el
de la ley 13.512, por tratarse de una indivisión forzosa, el condómino
no puede liberarse del gasto haciendo abandono de su derecho de copropiedad.
Aclaramos que en el régimen de la ley de propiedad horizontal, igual
que en el del club de campo, no son los copropietarios que han hecho el
pago los que directamente pueden reclamar su reembolso, sino que, en primer
lugar, debe actuar el administrador designado por los propietarios. Y el
derecho de retención que el art. 2686 del Cód. Civil atribuye
al copropietario que ha efectuado el pago, respecto del deudor, es similar
al derecho de privar al condómino no contribuyente del uso de los
bienes comunes. Es que el uso de los bienes comunes está condicionado
al cumplimiento de determinados requisitos (entre los cuales el pago de
las contribuciones establecidas por la entidad administradora es uno de
los esenciales) e, igualmente, la privación de dicho uso - siempre
que no se trate de vías de acceso o circulación - puede ser
dispuesta como sanción, por razones de indisciplina, faltas a la
moral y buenas costumbres o incumplimiento de las obligaciones económicas
a cargo de los propietarios.
· Interés público e interés
privado
La adhesión de cada propietario al régimen de
condominio y de administración del country club da vida a un resultado
jurídico, que es la existencia y continuidad del club de campo donde
confluyen normas de derecho público y privado, porque tanto interesa
al Estado la normal convivencia de estos nuevos conjuntos urbanísticos,
como a los restantes propietarios que individualmente persiguen el mismo
propósito.
· Carácter asociativo del vínculo
entre los copropietarios
Los clubes de campo se ubican, en principio,
dentro del régimen jurídico del condominio de indivisión
forzosa, como figura específica para su regulación; pero en
la realidad en que actúan estas instituciones, se plantearon los
inconvenientes que se derivan de la aplicación lisa y llana de las
normas del condómino, principalmente por su vulnerabilidad ante los
embargos, fallecimientos y relaciones de familia inherentes a cada condominio.
Por este motivo fue en que muy escasas ocasiones se organizaron los countries,
por el régimen de la indivisión forzosa previsto en el Código
Civil. Se ha preferido la utilización de personas jurídicas
a las que se atribuye la propiedad de los bienes comunes, y se les encomienda
la prestación de los servicios comunes, con lo cual los bienes de
propiedad común se encontrarán totalmente a cubierto de la
eventual división que sancionan los arts. 2692 y 2693 del Cód.
Civil, y de los inconvenientes señalados, ante posibles embargos,
fallecimientos y divorcios.
A los mismos fines se ha recurrido, para
la constitución de clubes de campo, al régimen de la ley 13.512,
aplicando el derecho real que rige para los edificios urbanos. De este modo
se le atribuyó al consorcio así creado la titularidad de los
bienes que, en realidad, son de propiedad común de los dueños
de las parcelas individuales, encubriendo un mandato irrevocable para la
administración y reglamentación del uso de dichos bienes.
Según el fallo comentado, es evidente que ni la propiedad horizontal
como figura jurídica, ni la sociedad o asociación creada a
este fin, reflejan la verdadera realidad, porque los propietarios de los
lotes destinados a vivienda son a su vez, copropietarios de los bienes comunes
que por su naturaleza se encuentran afectado al uso de todos los copropietarios,
bajo reglamento o costumbres de convivencia que deben garantizar el mantenimiento,
conservación y ampliación de dichos bienes y el sometimiento
de los usuarios a normas y sanciones disciplinarias para el caso de infracción.
Esto impone una disciplina regida por el reglamento, en virtud de un interés
común, lo cual nos conduce a un régimen asociativo (tomando
esta expresión en su más amplio significado).
· Funciones del administrador del club de campo
El administrador en ejercicio del mandato que cumple en nombre de los propietarios,
puede y debe cobrarles a éstos las contribuciones fijadas para el
mantenimiento, conservación y funcionamiento de los bienes comunes
que le han sido confiados. Y en el ejercicio de igual mandato le cabe la
aplicación del régimen disciplinario establecido para el caso
de incumplimiento de las normas por parte de los propietarios, pudiendo
suspenderlos e incluso privarlos de la posibilidad del uso de los bienes
comunes.
· Efectos y alcances de la sanción aplicable
al propietario incumpliente
La sanción que suspenda al propietario
en el uso de ciertos bienes comunes no tiene carácter irrevocable
ni definitivo, ya que se puede rever mediante la enmienda de la infracción
y, por ende, no impide el uso posterior de tales bienes. Es decir que conserva,
aunque suspendida, la posibilidad de uso y la copropiedad de los bienes
comunes y, tratándose de una indivisión forzosa, está
obligado a contribuir a su mantenimiento e incluso a su acrecentamiento
si en el mandato otorgado para la constitución del club así
se lo ha previsto.
Cuando la administración está encomendada
a una sociedad o asociación civil, este mandato se integra con el
estatuto de la asociación, las resoluciones de las asambleas y de
los demás órganos estatutarios, según la naturaleza
y destino de los bienes. De lo contrario, en la hipótesis en que
la mayoría de los propietarios de los lotes dejaran de abonar sus
cuotas, dejaría de existir el club de campo, cuya creación
tuvieron en miras y quisieron todos los que adhirieron a ese proyecto común,
como objeto primordial de la compra del lote de propiedad individual.
· Supuesto de falta de estatuto o reglamento
Se dice en el fallo comentado que la circunstancia de que no haya existido
un contrato expreso de constitución, de un club de campo entre todos
los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente
a contribuir al objeto propuesto dando mandato a la asociación para
asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones
y atender a su administración y, por intermedio de sus órganos
estatutarios, proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del
club de campo, esta falta no empece a que existan signos evidentes de la
voluntad de los propietarios en tal sentido.
· Competencia de
las provincias en función de su poder de policía municipal
Es facultad de cada provincia dictar las normas que regulen la creación,
organización y funcionamiento de los clubes de campo.
La provincia
de Buenos Aires ha dictado las normas relativas a los clubes de campo en
la ley 8912, que según su art. 1°, rige el ordenamiento del territorio
de la provincia y regula el uso, ocupación, subdivisión y
equipamiento del suelo.
Con respecto a los clubes de campo, el decreto
9404/86 de la provincia de Buenos Aires establece que debe existir: a) una
entidad jurídica que integren, o a la que se incorporen, los propietarios
de cada parcela con destino residencial, y b) además, sus estatutos
deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación
de los adquirentes de cada parcela, representación y derecho de los
miembros; administración del club; determinación de las áreas
y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales
a sumir y modo de afrontar los gastos comunes.
2.- TIEMPO COMPARTIDO
· Concepto
La expresión tiempo compartido
ha venido adquiriendo una significación propia en los usos y prácticas
de las últimas décadas. En realidad, es una expresión
abreviada, pues se refiere al uso de una cosa (generalmente inmueble) por
diversas personas, a cada una de las cuales se asigna un período
distinto (el tiempo) a este fin (compartir el uso). Entre las varias acepciones
que tiene el verbo compartir está la de dividir; y de ésto
se trata en esta figura negocial: el año calendario (el tiempo) es
dividido (compartido) en períodos para el uso de la cosa.
En
la actualidad este sistema tiene preferente (y casi exclusiva) aplicación
en casa y departamentos ubicados en zonas turísticas, con el fin
de pasar una temporada de vacaciones. El sistema consiste, pues, en compartir
- por períodos de tiempo previamente reservados - el uso de unidades
funcionales destinadas a dicho fin.
El adjudicatario tiene su uso exclusivo
durante el lapso que le es adjudicado; y, generalmente tiene opción
a elegir dentro de su tiempo varias unidades de características similares
ubicadas en otros centros turísticos (aún fuera del país),
para lo cual se suele recurrir al sorteo o a otros sistemas que permitan
ejercer la opción.
El instituto del tiempo compartido tiene hoy
día su mayor aplicación en unidades para el turismo, pero
en realidad nació con la utilización del tiempo compartido
de computadoras; actualmente se utiliza, incluso, para el uso de embarcaciones
destinadas al placer y al turismo.
· Enfoque jurídico. Contrato
En el tiempo
compartido el adjudicatario adquiere este derecho en virtud de un contrato
que celebra con la empresa que organiza el sistema y que, generalmente,
es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. Las partes
son: la empresa que crea el sistema a cuyo fin adquiere o hace construir
las unidades y el adjudicatario del derecho de uso dentro del plazo asignado,
y se celebran tantos contratos como adjudicatarios haya.
· Reglamento
El funcionamiento del sistema
es complejo, y por ello necesita de una organización, además
de un reglamento que determine los derechos y obligaciones de los titulares
del derecho de uso de las unidades. En estos reglamentos se denomina propietario
al titular del derecho de uso, lo cual constituye una denominación
impropia, pues no se dan las notas caracterizantes del dominio sobre inmuebles.
En general, en el reglamento se prevé que el propietario tendrá
derecho al uso de su unidad respectiva, durante el período de ocupación
convenido, sin otras limitaciones que las establecidas en el contrato, sus
anexos, el reglamento general del sistema y el reglamento interno del edificio.
El usuario tiene derecho a utilizar las partes comunes del edificio para
sus fines específicos durante el tiempo de ocupación de su
unidad. Por lo común, tiene derecho al suministro de servicios personales,
tales como limpieza, mucamas, ropa de cama, toallas, etc., sin que por ello
se le exija el pago de sumas adicionales.
· Administrador
La complejidad del sistema,
la cantidad de usuarios, el manejo de los “tiempos”, la conservación
de los edificios, etc., requiere la necesaria presencia de un administrador,
que puede ser la misma empresa que organiza y desarrolla el negocio o un
tercero. En este último caso el reglamento determinará su
modo de designación. Pero por lo común, se parte de la base
de la designación de un administrador del sistema y del edificio
por parte de la empresa organizadora, con carácter irrevocable.
Entre los deberes y atribuciones del administrador, caben los siguientes:
a) organizar el ingreso y egreso de ocupantes del edificio; b) entregar
al usuario las llaves y el inventario de los muebles y enseres de la respectiva
unidad, al momento de iniciarse la ocupación, y recibirlos a la finalización
del período; c) exigir a cada usuario la acreditación de su
derecho; d) asegurar el uso pleno y pacífico de las unidades conforme
a su destino; e) a requerimiento del usuario, proporcionarle los servicios
adicionales pactados; f) pagar los gastos centrales (p.ej., impuestos y
tasas), además de las cuentas por el consumo de gas y electricidad
de las unidades; g) efectuar todas las reparaciones y arreglos que sean
necesarios para mantener las unidades en perfectas condiciones de funcionamiento;
h) disponer la ejecución de las obras extraordinarias y trabajos
especiales que sean necesarios; i) contratar al personal que requiera el
funcionamiento del sistema, asignarle tareas, dirigirlo, pagar su remuneración
y cumplir con las demás cargas sociales (esto incluye situaciones
de despido e indemnización); j) llevar a cabo los trámites
que correspondan ante las autoridades nacionales, provinciales y municipales;
k) facilitar a los usuarios otra unidad del mismo edificio cuando medie
imposibilidad (inculpable) de utilizar la asignada, y m) realizar todos
los actos, gestiones y trámites que sean necesarios para mantener
y mejorar el estado de los bienes y asegurar el nivel de continuidad del
sistema.
Pero cabe tener presente la advertencia que hace Turrín,
pues este administrador puede ser omiso en el cumplimiento de sus obligaciones
básicas, como por ejemplo, no realizar las tareas de mantenimiento
necesarias para que el uso y el goce del bien implique la satisfacción
del disfrute del tiempo vacacional del usuario. Aún cuando su negligencia
se limite sólo a no ordenar o vigilar convenientemente que se cumpla
la limpieza o arreglo de la unidad entre la salida de un usuario y la entrada
del otro, ésto acarreará serios trastornos.
Expresa Turrín
que como los usuarios habitualmente viven lejos del inmueble objeto del
tiempo compartido y de donde este bien se administra, ello los obliga a
otorgar poderes al administrador, a fin de que asista a las asambleas de
copropietarios del tiempo compartido, en las que se resuelven los temas
de interés común, especialmente los gastos, refacciones necesarias
e inversiones, que a posteriori se cargarán a cada uno de los usuarios
en su liquidación de expensas o gastos comunes. Esto puede implicar
que, utilizando en forma inadecuada los poderes otorgados, el administrador
genere gastos exorbitantes.
En salvaguardia de los intereses de los
usuarios resulta conveniente delimitar en el reglamento las funciones del
administrador, y especificar claramente el modo de adoptar resoluciones
en las asambleas, para evitar que una mala o equívoca administración
pueda frustrar el derecho del usuario, sea éste real u obligacional.
· Plazo para el uso de la unidad (tiempo compartido)
El usuario tiene derecho a usar la unidad adjudicada sólo dentro
del período que le ha sido asignado. Al vencimiento debe desocuparla
de inmediato, pues otro adjudicatario la ocupará, y así sucesivamente.
De ahí la importancia que se otorga al estricto cumplimiento de esta
obligación, y las sanciones previstas en los reglamentos y en las
condiciones generales de contratación para el caso de incumplimiento.
Así, suele estipularse que cuando el usuario no desocupe la unidad
al término del plazo pactado, deberá pagar una multa diaria,
sin perjuicio de las acciones legales que correspondan y que, en caso de
reincidir en esta actitud, además del pago de esa multa perderá
el derecho a ingresar en su unidad en el plazo de ocupación siguiente.
Suele estipularse que en caso de segunda reincidencia la pena se duplicará,
y así sucesivamente.
· Asignación del período de uso
Es otro tema engorroso. Hemos visto en algún reglamento que, a fin
de lograr una correcta identificación del período de uso,
las semanas se enumeran en forma sucesiva; por ejemplo, la primera comienza
el primer sábado del año, a las 14 hs., y finaliza el sábado
siguiente a las 10 hs., y así sucesivamente. El sistema ofrece a
los usuarios la posibilidad de intercambiar la unidad asignada por otra
dentro del mismo edificio (o complejo habitacional) en la forma, condiciones
y demás modalidades que se especifican en el reglamento.
· Sistema de intercambios internos
Constituye
una modalidad observada en muchos reglamentos otorgar a los “propietarios”
del edificio la posibilidad de proceder al intercambio de fechas, mediante
el procedimiento que se conoce como “intercambio interno”.
A fin de
posibilitar el intercambio interno, el sistema deberá contar con
una reserva constituida por unidades no adjudicadas que permita disponer
de un número de semanas no inferior a cierto porcentaje de la totalidad
de las semanas del año. Supongamos que los períodos de uso
son de una semana. A los efectos de este intercambio interno, el año
se divide en temporada turística alta y temporada turística
media. A este fin no presenta dificultades la temporada baja. La temporada
alta está integrada por un número de semanas (p.ej.,
n° 1 y 9 a 52, inclusive); y la temporada turística media está
integrada por otras semanas (p.ej., n° 2 a 8).
El titular de una
semana ubicada en la temporada turística alta podrá intercambiarla
por una semana ubicada en cualquiera de las temporadas turísticas.
Para ésto, unos días antes del comienzo de la semana de la
que es titular o de aquélla que solicitase en su reemplazo (según
la que sea cronológicamente anterior), deberá notificar su
voluntad al administrador, con indicación de la semana pretendida,
más otras dos como alternativa. El intercambio le será concedido
en la medida en que las disponibilidades así lo permitan. El propietario
de una semana ubicada en la temporada turística media, sólo
tiene derecho a intercambiar su semana por otra encuadrada en la misma temporada,
y debe proceder en la forma indicada precedentemente.
· Tiempo compartido con intercambio externo
Distinto del intercambio interno es el intercambio de la unidad y el tiempo
adquiridos por el contratante usuario, por otros similares en distintos
lugares y centros turísticos del país o del exterior.
El usuario pone en el banco de disponibilidades - explica Turrín
- el uso del tiempo pactado respecto de la unidad adquirida, y se anota
para la utilización de ese tiempo en diferente lugar, y en distinta
o igual fecha, dentro de las posibilidades que le brinda el sistema al cual
se ha adherido. Para este intercambio se adopta un sistema de valoración
que tiene en cuenta la unidad adjudicada, el lugar y el período asignado,
de modo que, en el supuesto de que pretenda una unidad de valor superior,
deberá pagar una compensación por ello. La administradora
del sistema, a su vez, colocará la unidad de este usuario en el banco
de ofertas.
Para posibilitar este intercambio la empresa organizadora
del sistema se vale, generalmente, de empresas asociadas o vinculadas que
poseen unidades en otros ámbitos territoriales, la mayoría
de las veces en distintos países.
· Tiempo compartido sin unidad predeterminada
En estos supuestos el contratante usuario adquiere solamente el derecho
a un período de tiempo (con o sin indicación de fechas). El
titular del “tiempo” debe anotarse con la antelación estipulada,
a fin de obtener la adjudicación de la unidad y lugar deseados.
En el contrato no existe identificación alguna de la unidad, ni se
le indica que será propietario. En estos casos se los incluye como
miembros - a veces socios - del sistema.
3.- CEMENTERIOS PRIVADOS
A) Introducción
Para arribar al concepto
de cementerio privado, utilizaremos el sistema de la exclusión, es
decir que consideramos tales a aquéllos que no pertenezcan al dominio
público del Estado (nacional, provincial o municipal). Se trata pues,
de inmuebles que son de propiedad de los particulares, e incluso puede ser
su titular el Estado, siempre y cuando se hallen bajo su dominio privado
(art. 2342, incs. 1 y 3). Como el dominio privado del Estado está
sometido, en general, a las reglas del derecho privado, los inmuebles que
lo componen le pertenecen al Estado al mismo título y en las mismas
condiciones que los pertenecientes a los particulares. De modo que la calificación
de público o privado del cementerio no depende sólo de los
sujetos que puedan ser sus titulares, sino, fundamentalmente, de la naturaleza
de las normas que fijen su régimen.
En el ámbito legislativo,
corresponde señalar que en la provincia de Buenos Aires la ordenanza
general 221 del año 1978, y la ley 9094 del mismo año, autorizan
el establecimiento de cementerios privados con fines especulativos o de
lucro, sin connotaciones familiares o religiosas, reservándose el
Estado el poder de policía mortuoria y el servicio público
de inhumaciones, que es ejercido por las municipalidades. La ley 9094, al
modificar la ley orgánica municipal, facultó a los concejos
deliberantes para el “establecimiento de cementerios privados, siempre que
éstos sean admitidos expresamente por las respectivas normas de zonificación
y por los planes de regularización urbana conforme con lo que determine
la reglamentación general que al efecto se dicte”.
A su vez,
la citada ordenanza general 221/78, reglamentaria de la ley, exige que aquellos
que deseen afectar un predio a la instalación de un cementerio, acrediten
previamente el carácter de titulares del dominio sobre él,
debiendo contar el proyecto de construcción con las características
de las necrópolis parquizadas. Al exigir la demostración de
la titularidad sobre el predio, se observa que sólo pueden disponer
de tal manera quienes revistan el carácter de dueño o condóminos
de aquél. No pueden imponer dicho destino al inmueble los titulares
de otros derechos reales.
También regula dicha ordenanza las
características físicas que debe reunir el inmueble; e impone
la ausencia de restricciones religiosas, sociales, raciales o políticas.
Además, las tarifas están sujetas a la previa aprobación
del municipio.
Ahora bien, fuera de tales limitaciones, estos cementerios
privados, que pueden pertenecer al Estado o a los particulares, se rigen
fundamentalmente por las normas del derecho privado, y pueden ser objeto
de derechos en favor de otras personas distintas de aquellas a quienes pertenece
el cementerio, de lo cual resulta la posibilidad de utilizar una parte del
inmueble, que recibe comúnmente el nombre de sepulcro o sepultura.
El tema a dilucidar consiste en determinar la naturaleza jurídica
de dicha relación. Sobre todo, apreciar si el titular del derecho
a la utilización del sepulcro o sepultura está investido de
un derecho personal o de un derecho real. Pensamos que, con algunas salvedades
que precisaremos más adelante, pueden darse ambas posibilidades,
a saber:
B) Constitución de derechos personales
En cuanto a las figuras contractuales tipificada por nuestro Código
Civil, se podría acudir, no sin dificultades, a la locación
o al comodato.
1.- Locación
El contrato de locación
cuyo objeto es transferir al locatario el uso y goce de la cosa arrendada
(arts. 1493, 1514, 1515, 1526, 1527, 1554 y 1555, entre otros), presenta
algunas particularidades que le impiden adaptarse al derecho concedido al
titular de una sepultura.
En primer lugar, es práctica usual
en este tipo de concesiones hacerlas a perpetuidad o por un plazo
de duración sumamente largo, que suele fijarse en 99 años.
Ello en virtud de la finalidad de la sepultura o del sepulcro, que consiste
en poder conservar allí los restos de personas muertas, supuestamente
durante un largo término. Ahora bien, el contrato de locación
tiene establecido un plazo máximo de duración de 10 años
(ver art. 1505 y su nota).
Además, puede acontecer que el locatario
deba emprender la construcción de la sepultura o sepulcro, en cuyo
caso él no sería dueño de lo construido, ya que conforme
al art. 2518 la propiedad del suelo se extiende a su profundidad y al espacio
aéreo que sobre él se halla, y por no ser el dueño,
tampoco podría dispones a voluntad de tales construcciones.
Entre
otras desventajas, cabe advertir que los embargos o hipotecas que puedan
afectar al dueño del cementerio - en el caso, locador- se trasladarían
a lo edificado sobre, o por debajo, del terreno por su carácter accesorio
(art. 2328), que debe seguir la suerte de lo principal (conf. art. 3110).
2.- Comodato
El contrato de comodato o préstamo de uso,
que sólo transfiere al comodatario el uso de la cosa, tampoco parece
ajustarse al derecho de utilización de un espacio destinado a la
inhumación de cadáveres dentro de un cementerio, porque además
de presentar los inconvenientes indicados para el contrato de locación
- excepto en cuanto al plazo -, es un contrato gratuito (art. 2255), lo
cual no es usual en este tipo de vinculaciones jurídicas.
3.-
Sociedad
Este contrato debe ser desechado, ya que no se aprecia
ni la affectio societatis, ni los aportes de los socios, y menos aún
la finalidad de obtener alguna utilidad apreciable en dinero, que son características
de la figura.
En la sociedad hay aportes que constituyen el capital
social y que se destinan a la explotación en común, es decir,
en beneficio o interés de todos los socios. El derecho del particular
sobre la sepultura, al contrario, se vincula con la posibilidad de usar
y gozar de una cosa, según su destino, y en beneficio propio.
4.- Contrato innominado
Si nos movemos en el ámbito
de los derechos personales, pensamos que sólo puede dar respuesta
y satisfacción a los intereses comprometidos un contrato atípico,
innominado, que presente ciertas afinidades con el de locación.
Tal contrato tendría por objeto permitir a otra persona la utilización
de una parcela de tierra dentro del cementerio, especialmente para la inhumación
de cadáveres, y accesoriamente la posibilidad de usar otros servicios
que preste el titular del cementerio, por el pago de un precio, y durante
el tiempo convenido.
Normalmente se trata de un contrato de “adhesión”,
cuyos caracteres salientes pensamos que son los siguientes: a) consensual
(art. 1140); b) no formal, ya que la ley no ha previsto ninguna forma, y
no está involucrada la transmisión de derechos reales, aunque
nos parece preferible que el contrato sea formal, y dentro de esta categoría
no solemne, es decir, que la forma sea exigida sólo como medio de
prueba (art. 2006, por ejemplo), siendo la forma escrita la que se muestra
más conveniente; c) bilateral (arts. 946 y 1138), pues genera derechos
y obligaciones recíprocas; d) oneroso, ya que la prestación
de cada parte se verifica en miras a obtener la que cumple la otra; e) transmisible,
ya sea por actos entre vivos o de última voluntad (arg. art. 1364,
1496, 1583, 1584, 1444 y nota del 1445).
C) Constitución de derechos reales
La
falta de regulación legal de la figura no obsta a que pueda ser aceptada
como causa generadora de derechos de naturaleza personal; pero, evidentemente,
resulta preferible otorgar a los interesados en acceder a este sistema,
la posibilidad de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas
que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral.
Si el titular del inmueble ocupado por el cementerio pretende dispones de
las sepulturas que lo componen mediante la constitución de derechos
reales en favor de terceros, el asunto no es tan sencillo, porque las normas
que regulan a esta clase de derechos son de orden público. Esto trae
aparejado que no pueden ser dejadas a un lado por las convenciones privadas
(art. 21) y, además, que no pueden crearse otros derechos reales
que no sean los autorizados por la legislación, en razón del
principio imperante en nuestro sistema de numerus clausus (art. 2502).
1.- Dominio
No se muestra posible la transmisión de un
derecho de dominio sobre el espacio destinado a servir de sepultura, separadamente
del inmueble en que se asienta el cementerio, pues aquel espacio carecería
de individualidad, de modo que no habría objeto cierto y determinado
y, por ende, no estaría cubierto el principio de la especialidad
en cuanto al objeto.
Además, el derecho real de dominio - fuera
de las restricciones impuestas por la ley - es absoluto, lo que supone,
entre otras facultades, la de disponer materialmente de la cosa. Esto último
estaría prácticamente vedado a los titulares de las sepulturas,
ya que todos ellos deberían ajustar su conducta al destino del cementerio,
pues de lo contrario el sistema se desnaturalizaría.
2.- Usufructo
Si bien nos parece factible que el titular del cementerio trasmita a un
tercero el usufructo de un sepulcro, con el destino de inhumar allí
cadáveres, este derecho real no se aviene a las necesidades de su
titular.
Si no se estipuló algún plazo de duración,
el usufructo es vitalicio, esto es, se extingue por la muerte de su titular
(arts. 2825, 2920 y 2921) y, en el caso de las personas jurídicas,
su duración no puede ser mayor al término de veinte años
(arts. 2828 y 2920). Es de suponer que el adquirente del derecho sobre la
sepultura lo hace no sólo con el fin de honrar a sus muertos, sino
también con la intención de ser él inhumado en dicho
lugar al acontecer su muerte, para de ese modo asegurarse anticipadamente
un lugar para sus restos y, a la vez, evitarle un problema a sus familiares.
Dicha finalidad se desvirtúa totalmente con el derecho de usufructo,
que sólo le permite usar y gozar del sepulcro por el término
máximo que pueda alcanzar su propia vida - si no se estableció
un plazo menor -, pero ninguna utilidad le presta más allá
de dicho momento, ya que el derecho necesariamente se extingue. Además,
aún cuando no haya tenido el adquirente en mira dicha finalidad,
lo cierto es que el plazo se muestra demasiado breve. Por otra parte, el
usufructo no es transmisible ni por actos entre vivos ni de última
voluntad.
3.- Uso
Este derecho real ha sido la figura adoptada
por algunos cementerios existentes en la provincia de Buenos Aires, pero
con la extraña particularidad de que se otorga un derecho a perpetuidad,
o por un largo plazo. Como ello no se adecua a lo dispuesto por el Código
Civil, se estipula en el contrato que la empresa propietaria renuncia expresamente
a los términos del art. 1449, y se permite a los adquirentes transferir
en forma gratuita u onerosa sus derechos sobre las sepulturas, previa conformidad
de la propietaria, en cuyo caso se cancela el derecho del cedente y simultáneamente
se constituye un nuevo derecho en favor del cesionario. Se establece también
en el contrato que, en caso de fallecimiento del titular, la propietaria
renuncia a lo dispuesto por el art. 2920 y que otorgará un nuevo
derecho a los herederos del causante
Por nuestra parte, pensamos que
el sistema resulta inseguro, ya que se pasa del campo de los derechos reales
al de los derechos personales, los que están expuestos a sufrir las
consecuencias de un embargo o una hipoteca que pese sobre el inmueble de
la propietaria y, además, en el tránsito de una situación
a otra se pierde el ius praeferendi, característico de los derechos
reales; sin perjuicio de otras consecuencias.
El art. 2502 dice claramente
que cuando se modifican las normas que rigen los derechos reales reconocidos,
las cláusulas valdrán como constitución de derechos
personales, “si como tal pudiese valer”. En el caso que nos ocupa, al estar
prohibida la cesión del derecho de uso (art. 1449), la cláusula
ni siquiera puede tener validez como derechos de carácter personal
(art. 953), por lo que los subadquirentes del derecho a la sepultura transmitido
por un usuario no tendrán ninguna acción para reclamar el
cumplimiento de lo pactado. Además, también lo atinente al
derecho sucesorio se inspira en principios de orden público.
4.- Habitación
Como este derecho real se refiere a una
casa, y a la necesidad de que habiten en ella el titular y su familia (arts.
2848 y 2963), tampoco su constitución es viable como medio para otorgar
derechos sobre una sepultura o un sepulcro.
5.- Condominio
El derecho real de condominio presenta un obstáculo insalvable, pues
al no estar prevista por la ley la indivisión forzosa, cualquiera
de los condóminos podría solicitar en cualquier tiempo la
división de la cosa (art. 2692), lo que en los hechos significaría
la partición en especie de la totalidad del cementerio - resultado
antifuncional que tampoco sería aceptado por las autoridades municipales
-, o su venta en forma privada o en subasta pública, circunstancia
que también desnaturalizaría el sistema.
Aún cuando
se hubiese pactado la indivisión, el contrato no podría exceder
el término de cinco años, y sería necesaria su renovación
permanente (art. 2693), sistema que torna inseguros los derechos de los
restantes comuneros.
Otro inconveniente que presenta el condominio es
que cuenta con el sistema de ius prohibendi o derecho de veto, incompatible
con la utilización por todos de las áreas del cementerio.
Según el art. 2680, “la oposición de uno bastará para
impedir lo que la mayoría quiera hacer” respecto a los actos materiales
o jurídicos sobre la cosa común o sobre la menos parte de
ella. Pensamos que el régimen de los cementerios requiere un sistema
que permita adoptar decisiones de manera más elástica y flexible.
6.- Propiedad horizontal
En el derecho vigente, tal como lo sostuvimos
en una ponencia presentada en las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil
(Buenos Aires, agosto de 1987), pensamos que el derecho de propiedad horizontal
es el que mejor se ajusta a las necesidades de los adquirentes de sepulturas
dentro de los cementerios privados, ya que aquéllas constituyen las
partes exclusivas, y el resto del inmueble las partes comunes.
La figura,
que es adoptada por un cementerio privado de la provincia de Buenos Aires,
ha sido criticado por Scotti(h), con apoyo en el texto del art. 1 de la
ley 13.512. Afirma que no se da aquí el edificio que constituya la
construcción divisible jurídicamente, ni menos aún
pisos o departamentos, sin que la existencia de nichos o bóvedas
pueda asimilarse a tales conceptos.
Por nuestra parte, no encontramos
que el texto de dicho artículo se oponga a la afectación del
cementerio al régimen de la ley 13.512. Si bien alude a pisos o departamentos,
lo que parecería indicar que el único destino posible es el
de vivienda, la doctrina admite en forma casi unánime que el inmueble
pueda tener otros destinos bien diversos, en tanto se cumplan los requisitos
legales, ante la ausencia de norma alguna que prohiba esa afectación
o determine que las unidades solamente podrán ser destinadas a vivienda.
Es así que Mariani de Vidal refiere que las unidades pueden tener
como destino el de oficinas, consultorios, locales comerciales, un mercado,
o un garaje, aunque en este último caso el “pasaje común”
a que alude la ley se materialice en un montacargas.
Los requisitos
exigidos por la ley, en lo que respecta a las unidades exclusivas o privativas
- en el caso de la sepultura -, consisten en la llamada “independencia funcional”
, es decir, que cada unidad sea autónoma y se baste a sí misma
para satisfacer el fin al cual va a ser destinada, y que tengan “salida
a la vía pública”, ya sea directamente o por un pasaje común
(pasillo, escalera, etc.), pues no resultan aplicable la servidumbre real
de paso.
Pues bien, establecido el destino en el Reglamento de Copropiedad
y Administración - lo cual es obligatorio (art. 3, incs. 4 y 5, decreto
18.734/49) -, en tanto la construcción del sepulcro o sepultura posibilite
la satisfacción del destino fijado, el obstáculo es inexistente.
Por otro lado, no parece difícil imaginar la construcción
de un camino que sirva de salida común a la vía pública
a los distintos titulares de esta especie de unidades.
En cuanto a las
cosas comunes, cabe mencionar especialmente al terreno, y después
a todas aquellas que sean de uso común o indispensables para mantener
la seguridad del cementerio, conforme lo determina el art. 2 de la Ley de
Propiedad Horizontal, cuya enumeración tampoco es taxativa.
Cabe
tener en cuenta que, a diferencia de lo que acontece con el condominio,
el marco de la ley 13.512 está previsto para facilitar la convivencia
entre numerosas personas. Además, a los efectos de dicha ley, está
derogado el art. 2693, que sólo autorizaba a pactar la indivisión
por el término de cinco años (art. 18, ley cit.), lo cual
revela las ventajas que proporciona este derecho sobre el condominio, al
desaparecer el peligro de que alguno de los integrantes del sistema solicite
la partición.
La prescripción adquisitiva de sepulcros,
que tantas dudas y polémicas suscitó respecto a la adquisición
de derechos sobre cementerios del dominio público, resulta totalmente
compatible con los sometidos al régimen del derecho privado.
Entendemos que resulta inaplicable en la especie el art. 219, inc. 2, del
Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, que establece
la inembargabilidad de los sepulcros, excepto cuando el crédito corresponda
a su precio de venta, construcción o suministro de materiales. Ello
porque dicha norma ha sido pensada teniendo como objetivo a los sepulcros
existentes en los cementerio públicos, no a los cementerios privados.
Además, de no ser así, la norma en cuestión, de
carácter adjetivo y local, sería inconstitucional por modificar
una materia propia de leyes nacionales, como lo son el Código Civil
y la Ley de Propiedad Horizontal, donde el patrimonio del deudor es la prenda
común de os acreedores y, además, es de la esencia de la propiedad
horizontal la afectación de la cosa al pago de las expensas comunes.
Habría, pues, una violación de los arts. 31 y 67, inc. 11,
de la Constitución Nacional, si se formulara una interpretación
diferente de la propuesta sobre el alcance de la norma procesal.
Por
último, como se trata de la constitución o transmisión
de derechos reales sobre inmuebles, los actos jurídicos respectivos
deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponibles
a terceros de buena fe (arts. 2505; y 2, inc. a), ley 17.801). A tal efecto,
para un mejor funcionamiento del sistema, pensamos que la autoridad administrativa
deberá arbitrar los medios para la apertura de un folio especial,
independiente del asignado al cementerio, que permita tomar conocimiento
de la ubicación de la sepultura y de las condiciones del derecho
de su titular.
La circunstancia de que el terreno necesariamente deba
ser común no debe erigirse en un impedimento a la aplicabilidad de
la ley 13.512 en los cementerios privados, pues no hay que perder de vista
las particularidades que reviste el objeto de la propiedad horizontal. Es
así que desde el punto de vista de la ubicación topográfica
de la “parte privativa” sometida al régimen de la citada ley dentro
del conjunto, la doctrina se ha visto precisada de recurrir a la idea o
figura del “espacio o cubo de aire”.
D.- El Proyecto de Unificación
El Proyecto de Unificación de la Legislación civil
y Comercial, aprobado por la Cámara de Diputados de la Nación,
resuelve el problema, en nuestro criterio, de manera satisfactoria.
En dicho proyecto, el nuevo art. 2617, en la parte que nos interesa, establece:
“En los clubes de campo, parques industriales, centros de compra, cementerios
privados u organizaciones similares, que se sometan al régimen de
la propiedad horizontal, sólo serán necesariamente comunes
las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación
e instalaciones de uso compartido, con sus accesiones. El reglamento de
copropiedad podrá establecer limitaciones edilicias o de otra índole”.
Según cabe apreciar, se admite legislativamente la posibilidad de
que el régimen de los cementerios privados se someta al sistema de
la ley 13.512. Se establece que no todas las partes del terreno serán
comunes, sino aquéllas que sirvan de acceso o comunicación,
o en las cuales haya instalaciones de uso compartido. En lo que concierne
a los cementerios, se pretende así salvar la objeción a que
hicimos referencia la tratar el punto, que para nosotros no es tal, pues
sostuvimos que pueden coexistir la copropiedad sobre el terreno y la exclusividad
sobre las sepulturas, del mismo modo que en un edificio son comunes los
techos, pisos, y los muros, y privativas las unidades que están entre
ellos.
Es destacable también la expresión del artículo
proyectado “que se sometan al régimen de la propiedad horizontal”,
lo que denota que no es imperativo el sometimiento a dicho régimen,
sino que queda librado a la libertad contractual de las partes. Coincidimos
con este criterio, ya que somos partidarios de que, en la medida de lo posible,
sea el principio de la autonomía de la voluntad el que determine
el régimen al cual las partes quieran someterse.