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BIEN DE FAMILIA archivo del portal de recursos
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· Objeto
Puede
ser afectado cualquier inmueble urbano o rural - art. 34, ley 14.394 -,
pero no podrá constituirse más de un bien de familia. “Cuando
alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes
de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter
dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento
de mantenerse como bien de familia el constituido en primer término”
- art. 45, ley 14.394 -.
Frente a la disposición, sería
posible preguntarse cuál sería la solución en la hipótesis
de que el condómino de un inmueble que estuviere afectado al régimen
quisiera constituir en bien de familia otro inmueble del que fuera
exclusivo titular. La respuesta afirmativa se hallaría abonada por
la propia ley, en tanto se refiere a alguien que “resultase ser propietario
único de dos o más bienes de familia”.
Según la
ley, sólo son aptos para ser afectados los inmuebles urbanos o rurales
“cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de la familia
del propietario, según norma que se establece reglamentariamente”.
Por su parte, el art. 9, decreto reglamentario, deja librado a las provincias
el establecer dicho valor tope, de acuerdo con el nivel económico
local, criterio adecuado porque brinda la posibilidad de contemplar las
características socioeconómicas del grupo familiar, tan dispares
a lo largo de nuestro extenso país.
En el ámbito del territorio
sometido a jurisdicción nacional, el dec. 2080/80 dispone por su
art. 168 que “se admitirá la constitución de un inmueble en
bien de familia, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que
estuviere destinado a vivienda del constituyente o su familia o cuando,
además de ese destino, se llevare a cabo actividad lucrativa desarrollada
personalmente por el titular o los beneficiarios de la institución.
En los restantes supuestos por el art. 41, ley 14.394, será menester
acogerse a los beneficios de este régimen, además de la explotación
personal por parte del propietario o su familia, que la valuación
fiscal del inmueble no exceda los montos que semestralmente fijará
el Ministerio de Justicia de la Nación”; con lo que tendríamos
que cualquiera fuera la valuación, se admitirá la constitución
de un inmueble como bien de familia siempre que estuviera destinado a vivienda
del constituyente o su familia.
El precepto no impresiona como adecuado
ya que tolera la afectación (en las hipótesis del párrafo
primero) de inmuebles de subido valor, con desvío de los propósitos
tenidos en cuenta por el legislador al admitir el instituto. Es por ello
que la jurisprudencia ha buscado morigerar el desacierto a través
de una interpretación integradora que recurre a la última
parte del citado artículo 168, dec. 2080/80, para encontrar un parámetro
referido al valor del bien a afectar - valuación fiscal que no exceda
los montos que semestralmente debe fijar el Ministerio de Justicia de la
Nación - o a los preceptos relativos al derecho real de habitación-
art. 2953, Código Civil -.
Importa precisar que no es indispensable
que el inmueble se halle destinado a vivienda: puede ser afectado un inmueble
que se dedique a cultivo o ganadería, o si en él se desarrolla
por el propietario o su familia una actividad comercial, industrial o profesional
que brinde sustento a la familia, o si se trata de un inmueble con destino
mixto (arg. Arts. 34 y 41, ley 14.394).
Un inmueble hipotecado o embargado
puede afectarse; ello así en tanto la ley no dispone expresamente
lo contrario y el art. 43 determina que el solicitante debe acreditar “los
gravámenes que pesen sobre el inmueble”. En cambio, parece que no
podría serlo un inmueble alquilado o dado en comodato, pues tales
situaciones obstaculizarían el cumplimiento del deber de habitar
o explotar personalmente y por cuenta propia el bien o la industria en él
instalada que impone al constituyente el art. 41 de la ley 14.394.
· Concepto de familia
El
art. 36 define lo que debe entenderse por familia a los fines de la ley,
con lo que va dicho quiénes pueden ser beneficiarios importando destacar
que el constituyente puede designar beneficiarios a alguno o algunos de
los parientes mencionados por el art. 36 y no a otros (arg. Art. 43).
Familia es para la ley la que constituye el propietario y su cónyuge,
sus descendientes, ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos.
Sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que convivieren
con el constituyente.
Desde que el art. 36 de la ley no menciona a los
parientes por afinidad, se ha sostenido que no pueden ser beneficiarios.
La posibilidad de designar beneficiarios a los colaterales es subsidiaria
(“en defecto” de las otras personas mencionadas, dice la ley) y únicamente
pueden serlo si convivieren con el constituyente requisito este último
de la convivencia que no resulta exigido para los otros parientes. No existe
límite en cuanto a la cantidad de miembros que pueden constituir
la familia y, a la inversa, bastará la presencia del cónyuge
o de alguno de los parientes mencionados por el art. 36 para que se reúna
el requisito de familia.
Asimismo, corresponde señalar que los
beneficios de la constitución pueden ser invocados por los familiares
nacidos con posterioridad al registro - arg. Art. 2953, Código Civil
-.
· Efectos de la constitución
1.- Respecto del constituyente
El constituyente del
inmueble afectado no pierde el dominio de éste (con toda la secuela
de derechos y deberes que la calidad de propietario implica), ni debe compartirlo
con los beneficiarios (éstos adquieren ciertas prerrogativas sobre
el bien que ha de tolerar el propietario, pero sin convertirse en propietarios
ellos mismos), aunque ese dominio tiene características peculiares
que veremos a continuación.
El constituyente debe habitarlo personalmente
o explotar personalmente la industria o comercio en él instalado
(art. 41); el inmueble aparece sometido a una inalienabilidad relativa:
no puede ser enajenado, ni objeto de legados o mejoras testamentarias -
es decir que se halla fuera del comercio - y para gravarlo es necesario
el consentimiento del cónyuge y si éste se opusiere,
faltare o fuere incapaz, deberá requerirse autorización al
órgano administrativo de aplicación - Registro de la Propiedad
Inmueble - (con recurso ante la justicia civil: arg. Art. 50, ley 14.394),
que sólo se otorgará si mediare causa grave o manifiesta utilidad
para la familia (art. 37); el propietario conserva la administración
del inmueble, con la salvedad de que no puede celebrar actos de administración
que se contrapongan con el régimen del bien de familia (así,
no podría arrendarlo - salvo las hipótesis excepcionales a
que se refiere el art. 41, última parte, ley 14.394 - porque ello
impediría el cumplimiento de su deber de habitar el inmueble o explotarlo
personalmente, en su caso, pero nada impide la percepción y enajenación
de los frutos que aquél produzca, en cuanto excedan las necesidades
de sustento de la familia); debe tolerar que los beneficiarios ejerciten
su facultad de habitar el inmueble o gozar de sus frutos.
Por hallarse
fuera del comercio en virtud de los dispuesto en el art. 37 el inmueble
sometido al régimen del bien de familia resulta imprescriptible (arg.
Art. 2400, Código Civil).
El inmueble también está
sometido a un régimen especial de inembargabilidad (arts. 38 y 39),
tratamiento impositivo y régimen de honorarios profesionales favorables
(arts. 40, 46, 47 y 48, ley 14.394). Luego nos detendremos sobre ésto.
Si el propietario del inmueble afectado falleciere, la afectación
subsiste (arg. Arts. 37, 49 y 49, inc. d), ley 14.394) y ella no impide
la transmisión sucesoria del bien, que integra la masa hereditaria
a los efectos del cálculo de la legítima, pero la subsistencia
del régimen se traduce en un estado de indivisión forzosa
que equivale a un goce comunitario del bien y de sus frutos por los herederos
beneficiarios.
2.- Respecto de los beneficiarios
Les asiste
el derecho de servirse el inmueble (uso y goce) en la medida compatible
con su naturaleza y concurrencia del derecho del constituyente y demás
beneficiarios que pudieren existir, habiéndose propuesto sobre el
punto recurrir a la aplicación analógica de las reglas que,
en el Código Civil, gobiernan los derechos reales de uso y habitación
pueden exigir el cumplimiento de la inajenabilidad a la que se halla sometido
el bien, así como el respeto de la inembargabilidad y el tratamiento
impositivo favorable (lo mismo en punto a honorarios) y la subsistencia
de la afectación luego del fallecimiento del propietario.
3.-
Los acreedores y el bien de familia
Dispone el art. 38 de la ley
14.394 que el bien de familia no será susceptible de ejecución
o embargo por deudas posteriores a su constitución, ni aún
en caso de concurso.
Las excepciones a la inembargabilidad e inejecutabilidad
son las siguientes: deudas anteriores; obligaciones provenientes de impuestos
y tasas que graven directamente al inmueble; gravámenes constitutivos
de conformidad a lo establecido en el art. 37; créditos derivados
de construcciones o mejoras introducidos en la finca.
Corresponde rescatar
que la inembargabilidad del inmueble - consagrada en beneficio del interés
familiar - no obsta la adopción de otras medidas cautelares a las
que podrían recurrir los acreedores del titular.
También
importa precisar que, no hallándose consagrado por la ley la subrogación
real, en la hipótesis de que el inmueble fuera expropiado o, encontrándose
asegurado, sufriere una indemnización, ésta no estaría
sujeta a la inembargabilidad.
· Deudas anteriores
El tema
del embargo y ejecución por deudas anteriores y qué debe entenderse
por tales es el de mayor resonancia práctica.
Para establecer
si la deuda es anterior a la inscripción debe estarse al hecho generador
de la obligación, esto es, a la fecha del contrato o del hecho ilícito,
en su caso no resultando determinante, entonces, la fecha del incumplimiento
contractual, ni la de la demanda por indemnización de daños
y perjuicios, ni menos la de la sentencia que condene su pago.
Así,
tratándose de deudas derivadas de una locación, cabrá
atenerse a la fecha del contrato; si la deuda se hallare documentada en
una letra de cambio o pagaré que se ejecuta, habrá de ponderarse
la fecha de libramiento; si se trata de una deuda por expensas comunes o
primas de seguro del edificio sometido al régimen de las propiedad
horizontal, debe estarse a la fecha de inscripción del respectivo
Reglamento de Copropiedad y Administración, porque la deuda por expensas
tiene su fuente generadora en éste; si el conflicto se plantea con
un acreedor hipotecario, el bien de familia es oponible a él cuando
no se acredita la existencia de una obligación exigible a la que
dicho gravamen acceda, anterior a la inscripción; si se trata de
obligaciones de origen extracontractual, debe tenerse en cuenta la fecha
de producción del hecho ilícito generador de responsabilidad;
si el conflicto se plantea con honorarios profesionales, corresponde estar
a la fecha del comienzo de la labor profesional y no a la de la regulación,
que se limita a reconocer ese crédito preexistente, etc.
Corresponde
señalar que, afectado el bien por ambos condóminos, la ejecución
seguida por los acreedores de uno de ellos, por deudas anteriores a la constitución,
determina la desafectación de todo el bien, pues no se concibe el
mantenimiento de la afectación por una porción indivisa (arg.
Art. 43, ley 14.394, que exige el consentimiento de todos los condóminos
parta el sometimiento al régimen); a lo que cabe añadir que,
si se subastara una parte ideal del inmueble, difícilmente podría
concurrir el requisito de parentesco entre el adquirente y el condómino
restante.
· Frutos y productos del inmueble
Los frutos del
inmueble resultan embargables en cuanto excedan los indispensables para
satisfacer las necesidades de la familia, pero en ningún caso el
embargo podrá superar el 50% de los frutos (art. 39, ley 14.394).
En cuanto a los productos, dada su naturaleza de producciones no renovables
del objeto, cuya extracción lo disminuye definitivamente, puede ser
sostenida su inembargabilidad ya que se encontraría comprometida
la cosa misma.
· Concurso del propietario
La situación
que se presenta en caso de concurso del propietario del bien de familia
no parece contemplada específicamente, ni en la ley 14.394, ni en
la Ley de Concursos.
La doctrina y la jurisprudencia han tratado de
cubrir ese vacío a través de un criterio que pondera la existencia
o no entre los acreedores del concursado de créditos de fecha anterior
a la de la constitución del bien de familia.
En el caso de que
no existan créditos de fecha anterior a la constitución, el
inmueble queda fuera del activo de la falencia (arg. Art. 108, inc. 2°,
ley 24.522).
En caso de que existan créditos anteriores, las
posiciones no son uniformes: a) según una postura, si el bien de
familia es inoponible a los acreedores individuales por título anterior
a su constitución, desafectado del régimen de amparo, queda
desafectado en favor de todos los acreedores verificados, es decir que el
inmueble se incorpora a la masa de bienes atrapados por la ejecución
concursal, quedando sujeto al desapoderamiento consecuente a la declaración
de quiebra, ya que la situación concursal importa un fenómeno
universal que impone apreciar igualitariamente la situación de todos
los acreedores, hallándose el síndico legitimado para promover
la respectiva desafectación; b) otra postura se inclina por considerar
que a los acreedores de fecha posterior a la afectación del inmueble
no les es posible beneficiarse del producido de su ejecución, y que
ésta puede ser promovida únicamente por los acreedores con
título anterior y no por el síndico.
4.- Tratamiento
impositivo favorable. Honorarios
El bien de familia está exento,
en todo el territorio de la Nación del impuesto a la transmisión
gratuita por causa de muerte (derogado en el año 1976) cuando ella
opere en favor de las personas mencionadas en el art. 36 y siempre que no
resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión
(art. 40, ley 14.394).
La exención no resultaría jugar
respecto de la tasa de justicia, habida cuenta de que en la materia las
excepciones son de interpretación restrictiva aún cuando cabe
reparar en lo dispuesto en el art. 38, ley 14.394, a los fines de decidir
sobre la procedencia de la ejecución del inmueble.
La ley también
exime a los trámites y actos vinculados a la constitución
e inscripción del pago del impuesto de sellos, derecho de oficina
y tasas correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble, tanto nacionales
como provinciales (art. 46). Las normas locales se han adecuado a esta previsión.
Asimismo, “la autoridad administrativa estará obligada a prestar
a los interesados gratuitamente el asesoramiento y la colaboración
necesarios para la realización de todos los trámites relacionados
con la constitución e inscripción de familia. Si ello no obstante,
los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios
de éstos no podrán exceder, en conjunto, del uno por ciento
de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución
territorial” (art. 47, ley 14.394).
También se refiere a honorarios
- esta vez los vinculados con la transmisión hereditaria del bien
de familia - el art. 48 de la ley, estableciendo que no podrán superar
el tres por ciento de la valuación fiscal, “rigiéndose por
los principios generales la regulación referida a los demás
bienes”.
· Desafectación
Así
como la afectación de un inmueble al régimen de bien de familia
se consuma con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble,
su desafectación al sistema y, por consiguiente , la extinción
del régimen y de los efectos que de él deriven, se consuma
con la cancelación de la inscripción en dicho Registro cuando
concurre alguna de las causales que taxativamente enumera el art. 49 de
la ley 14.394.
Producida la desafectación resultan las siguientes
consecuencias de ella: a) las obligaciones contraídas por el constituyente
con anterioridad y las surgidas durante el período de afectación
(a fortiori las deudas posteriores a la desafectación ) pueden ser
hechas efectivas sobre el inmueble, que se torna embargable, ejecutable
y prescriptible; b) si el titular del inmueble hubiere fallecido, es pertinente
la partición entre los herederos; c) puede ser objeto de mejoras
testamentarias y legados; d) las restricciones a sus facultades que debía
tolerar el propietario desaparecen, así como las facultades que el
sistema otorgaba sobre el inmueble a los beneficiarios.
· Formalidades
La desafectación puede formalizarse por acta registral (que se labra
ante el mismo Registro de la Propiedad Inmueble), por oficio judicial o
por acta notarial.
En caso de controversia, entiende la autoridad registral
o la judicial, directamente o por vía de recurso (arg. Art. 50, ley
14.395).
· Distintos supuestos
a) “A instancias del
propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta de cónyuge
o si éste fuera incapaz se admitirá el pedido siempre que
el interés familiar no se encuentre comprometido” (art. 49, inc.
a), ley 14.394).
La separación de hecho o el divorcio (decretado
o en trámite) de los cónyuges no constituyen, en principio,
causales de desafectación, en tanto la ley no las contempla específicamente,
razón por la que debería estarse - aún en caso de liquidación
de la sociedad conyugal - a la continuidad del régimen de indivisión
respecto del inmueble afectado, de modo que en cada situación será
necesario examinar si concurre alguno de los supuestos previstos en el art.
49 de la ley que justifique la desafectación.
Así, la
Corte Suprema de Justicia de la Nación ha decidido que “corresponde
dejar sin efecto la sentencia que no hizo lugar a la desafectación
de un inmueble ganancial como bien de familia, tratándose de cónyuges
divorciados por culpa de ambos, sin hijos y sin que medie entre ellos el
respectivo deber de asistencia, amén de que la esposa tiene un inmueble
propio y cuenta con ingresos para proveer lo necesario para su mantenimiento”:
causa “Alsina, F. C/Pagan de Alsina, N.”, 10.2.87.
También se
ha resuelto que “la desaparición de la convivencia provocada por
el divorcio de los cónyuges hace viable la desafectación solicitada
por uno de ellos, porque no puede considerarse que la ley comprenda en su
tutela a la individualidad de uno solo de los integrantes de la familia”.
Y que “resulta abusiva la oposición por parte de uno de ,los cónyuges
a la desafectación solicitada por el cónyuge propietario del
inmueble, que fue quien lo afectó al régimen del bien de familia
en beneficio del hijo menor del matrimonio, si se trata de cónyuges
separados de hecho, con juicio de divorcio en trámite y ninguno de
ellos habita el inmueble, que reviste la calidad de propio del cónyuge
que pide la desafectación alegando motivos justificados”.
b)
“A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien
de familia se hubiere constituido por testamento, salvo que mediare disconformidad
del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual
el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá
lo que sea más conveniente para el interés familiar” (art.
49, inc. b), ley 14.394).
La mayoría de edad de los herederos
beneficiarios no es causal por sí misma de desafectación,
pues la subsistencia del bien de familia no se condiciona a la presencia
de herederos menores o incapaces.
c) “A requerimiento de la mayoría
de los copartícipes, si hubiera condominio, computada en proporción
a sus respectivas partes”.
Así como la ley tolera la afectación
de un inmueble en condominio al régimen del bien de familia, siempre
que existiera unanimidad (art. 43), también contempla su desafectación,
siendo suficiente para ello la decisión de la mayoría de los
condóminos, computada según el valor de sus partes indivisas
(se requeriría entonces el voto favorable de condóminos cuyas
porciones representen el 51% del valor del bien).
La ley no contempla
específicamente el supuesto de empate, por lo que son plausibles
dos soluciones: 1) entender que, toda vez que la enumeración de las
causales es taxativa, de no lograrse la mayoría exigida, la desafectación
no resultaría posible fundarla en esta causal; no obstante si concurrieran
las causa graves a que se refiere el inc. e), podría obtenerse por
esta vía; 2) La otra solución apela al régimen del
condominio común y a lo dispuesto en el art. 2706, Código
Civil, para el caso de empate (“no prefiriendo los condóminos la
decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el
juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los
otros”).
d) “De oficio o a instancia de cualquier interesado cuando
no subsistieren los requisitos previstos en los arts. 34, 36 o 41 o hubieren
fallecido todos los beneficiarios” (art. 49, inc. d).
Respecto dela
exigencia del art. 34 y el aumento de valor del inmueble, nos remitimos
a cuanto diremos sobre el punto más adelante, en el apartado “Causales
no admisibles”.
Relativamente a la exigencia del art. 36, será
necesario determinar, en cada caso, si el incumplimiento de el deber de
habitar o de explotar personalmente el bien es transitorio y justificado
(por ejemplo, por viaje, enfermedad, necesidades laborales; si la presencia
de un extraño a la familia en la explotación obedece a un
vínculo de dependencia o se trata de una actividad meramente complementaria;
etc.).
La muerte de todos los beneficiarios es causal de desafectación,
porque en ese supuesto desaparecería el propósito del instituto.
Pareciera entonces, que la subsistencia de un solo beneficiario, aunque
se haya convertido en titular del inmueble, obsta la desafectación.
Se ha sostenido, empero, que resulta procedente la desafectación
del bien de familia a partir de la fecha de fallecimiento del constituyente,
en caso de sobrevivir un único beneficiario que pasó a convertirse
en titular del dominio, porque habría desaparecido la familia y,
por lo tanto, el interés familiar que la ley busca proteger, debiendo
ser distinguidos cuatro diferentes supuestos en el art. 49, inc. d), ley
14.394, tres referidos a la subsistencia de los requisitos establecidos
en los arts. 34, 36 y 41 y una cuarta hipótesis vinculada con el
fallecimiento de todos los beneficiarios.
Sin embargo - y sin dejar
de reconocer que el argumento es fuerte -, además de que la exigencia
legal es literalmente clara - muerte de todos los beneficiarios, y de que
el art. 49, inc d), ley 14.394 puede ser interpretado en el sentido de que
sólo permite la desafectación, además de los supuestos
en que dejan de subsistir los requisitos de los arts 34, 36 y 41 cuando
hubieren fallecido todos los beneficiarios, cabe señalar que, por
de pronto en la hipótesis de que subsistiera un solo beneficiario
y el propietario del inmueble, ya no podría hablarse de inexistencia
del núcleo familiar. Y en el caso de que coincidieran la calidad
de único beneficiario sobreviviente con la de propietario del inmueble
(por ejemplo, por ser el beneficiario sobreviviente único heredero
del propietario fallecido), parece que la intención del legislador
al permitir la constitución del bien de familia ha sido la defensa
del núcleo que existía en el momento de su constitución;
de allí que la desafectación, en principio, no procedería
mientras subsista algún beneficiario, pues el fin tuitivo de la ley
no puede ser burlado cuando ese interés exige proteger a uno de sus
miembros; “precisamente es para estos casos en que recobre su fuerza, pues
el constituyente quiso asegurarle el techo a los familiares más cercanos
que vivían en él, fue previsor y recurrió al apoyo
de la ley para que, inclusive una vez muerto, se respete su voluntad”.
e) “En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial
decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa
grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente”.
(art. 49, inc. e).
En las tres primeras hipótesis, la desafectación
es consecuencia de la sentencia que se dicte en los respectivos procesos,
en los que se ordenará la desafectación, previo trámite
incidental.
En el supuesto de mediar causa grave, el trámite
será autónomo.
Cuando la desafectación se ordenara
a consecuencia de una sentencia favorable a un acreedor de uno de los condóminos
del bien de familia, dicha desafectación se referirá a todo
el inmueble, pues no satisfaría la finalidad del instituto el mantenimiento
del sistema sobre una porte indivisa y, además, podría resultar
adquirente de la porción indivisa subastada un tercero respecto del
cual no apareciera satisfecho el requisito de parentesco entre los condóminos
que exige el art. 43 de la ley.
· Causales no admisibles
Se ha sostenido que no configuran causales de desafectación: el aumento
de valor del inmueble posterior a su afectación, si deriva de causas
generales o sociales - como la evolución general del precio de os
inmuebles en el mercado -; la mayoría de edad de los herederos beneficiarios;
ausencias transitoria justificadas en los términos del art. 41, in
fine, ley 14.394.
Tampoco configura causal de desafectación,
como principio (en tanto no concurra alguna otra de las enumeradas por la
ley), el fallecimiento del propietario del inmueble, siempre que existan
beneficiarios que lo sobrevivan.